导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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