事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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